Необходимость выяснить, как компании эффективнее распорядиться ее пустующими помещениями (продать или сдать в аренду), может возникнуть, если они частично задействованы в основной деятельности или вообще не используются. К примеру, освободились несколько кабинетов или цехов после закрытия одного из направлений деятельности.
Сравнивать только прогнозные доходы спустя определенный период времени (например, через год) не всегда правильно. Поскольку привлекательная по итогам расчета продажа пустующего помещения может оказаться невозможной (если это помещение находится в аренде или в составе залогового имущества) или неоправданной (к примеру, из-за отсутствия спроса на покупку, необходимости в переоборудовании, капитальном ремонте и др.).
Поэтому лучше ориентироваться не только на критерий текущей доходности, но и на множество других условий, не позволяющих компании немедленно реализовать пустующие помещения.
Иными словами, чтобы определить, оправдано ли сдать такой актив в аренду, необходимо:
- уточнить, позволяют ли текущие условия сделать это;
- сравнить доход от продажи актива и сдачи его в аренду.
Решая судьбу пустующего помещения – сдать в аренду или продать, предстоит учесть:
- наличие обременений;
- расположение этого помещения;
- спрос на покупку (срок возможной экспозиции на рынке) и аренду этого актива;
- предназначение (например, производственное, офисное), возможность (необходимость) его переоборудования;
- необходимость предпродажной подготовки;
- эксплуатационные расходы на содержание;
- период, на который допустимо передать помещение в аренду.
Обременения. Если помещения входят в состав арендуемого имущества (например, государства) или находятся в залоге, речи об их продаже быть не может. Зато вопрос об аренде (или субаренде в случае с госимуществом) этого объекта недвижимости актуален.
Расположение. Если помещение представляет собой отдельно стоящее здание или часть здания с отдельным выходом, то при отсутствии каких-либо законодательных ограничений и при наличии полного пакета правоподтверждающих и технических документов его можно продать.
Если же неиспользуемое помещение находится внутри другого здания и не имеет отдельного выхода, продавцу будет сложнее организовать сделку купли-продажи.
Также может быть невыгодно продавать здание, находящееся на территории большого имущественного комплекса. Особенно если компания в будущем планирует использовать ныне пустующее помещение, например, для расширения или запуска нового производства. Новым собственникам придется мириться с ограничениями по использованию приобретенного помещения. Например, с неудобным режимом работы всего здания. Или с тем, что из-за того, что другие собственники зданий не оплатили вовремя электроэнергию, свет отключили во всем здании.
Спрос. Оценить потенциальный спрос на пустующие помещения среди покупателей и арендодателей можно, изучив предложения на рынке недвижимости.
Стоит опросить контрагентов компании или дать объявление о продаже (аренде) на специализированных сайтах. Причем указав цену за квадратный метр, приближенную к той (а лучше чуть ниже), что предлагают собственники аналогичных объектов (расположенных в том же районе с похожим предназначением). Так в течение месяца после выхода объявления станет понятно, каким спросом пользуются эти помещения. Если цену указать выше средней по рынку, то звонков от потенциальных клиентов можно и не дождаться.
Средний период экспозиции объекта недвижимости (от момента публикации объявления о продаже до проведения сделки) – около полугода
Предназначение. Необходимо оценить универсальность помещения – для чего оно может быть задействовано: для производства, торговли или услуг.
Менее универсальные помещения всегда проще сдать в аренду, чем продать. Например, неиспользуемый производственный цех или оборудованную мастерскую на территории завода вряд ли приобретут для офиса туристической компании (с постоянным потоком клиентов). Проще найти желающих арендовать его на время как складское или производственное помещение (нет большого трафика клиентов).
Предпродажная подготовка. Если неиспользуемые помещения требуют серьезного ремонта, переоборудования, подготовки технических документов (например, кадастрового и технического паспортов), то понадобится время и средства на это. А если речь заходит о длительной предпродажной подготовке, лучше сразу рассмотреть среднесрочную аренду. При этом в качестве арендной платы можно установить стоимость улучшений (ремонт, переоборудование) помещения (подробнее об этом см. Как рассчитать арендную плату за сданные в аренду активы).
Эксплуатационные расходы. Если затраты на содержание неиспользуемого помещения ниже среднерыночной ставки арендной платы за квадратный метр аналогичных объектов недвижимости, то его стоит сдавать в аренду. Если же они равны этой ставке, можно также рассмотреть вариант аренды, но в качестве арендной платы установить сумму эксплуатационных расходов. Так компания сможет сэкономить на общих расходах, пусть и дополнительно не заработает на неиспользуемом помещении.
Если же среднерыночная ставка арендной платы выше суммы ежемесячных эксплуатационных расходов на обслуживание неиспользуемого помещения, нужно рассмотреть способ их сократить или продать этот объект недвижимости.
Период. Необходимо уточнить срок, на который компания может позволить себе сдать помещения в аренду. Например, период, в котором не планируется использовать этот актив в основной деятельности. Если он короткий (в пределах трех лет), сумма арендных платежей вряд ли не превысит цену его реализации. Если же длинный (от пяти лет), то выбрать между продажей и арендой поможет расчетная модель (подробнее об этом см. Как сравнить доходы от продажи пустующего помещения и его сдачи в аренду).